Ринку землі майже три місяці. Які найгірші прогнози вже підтвердилися

З 1 липня українці можуть офіційно продавати і купувати українську землю сільськогосподарського призначення. Попередні 20 років вони були позбавлені цього права через тимчасовий мораторій. Ухвалену Верховною Радою версію законопроєкту складно назвати відкритим ринком землі: на нього допущені тільки українські громадяни, кожен може купити не більше 100 га. Бізнес зможе купувати землю лише з 2024 року, а іноземці – лише після референдуму.

За роки політичних баталій, які передували зняттю мораторію, земельне питання обросло різноманітними міфами. LIGA.net проаналізувала, як ці міфи пережили перші три місяці роботи. Спойлер – не пережили.

Плюс бонус – як зростали б ціни на землю протягом декількох років, якби не було обмежень.

Міф 1: Без заповненого земельного кадастру ринок запускати не можна: унікальні українські чорноземи розкрадуть

Площа України – понад 603 000 квадратних кілометрів, це 60,3 млн га. Понад дві третини території країни – це сільгоспземлі, якщо бути точним – 42,7 млн га, за даними Геокадастру. Офіційно оформлених земель, тобто у яких є чіткі межі, номер у кадастрі тощо – 32,1 млн га. Велика частина землі не внесеної до кадастру – державна. Так сталося, тому що оформлення та внесення до кадастру коштує грошей, а у випадку з "нічийною" держземлею платити зазвичай нікому. Але ще важливіше, що не врахована земля зручна для схем нелегального заробітку. "Стара і велика корупційна схема", – говорить експерт з ринку землі і професор Київської школи економіки Олег Нів'євський.

Загалом у державній власності було 8,7 млн га с/г землі. За 20 років мораторію держава "втратила" понад половину. Одна з популярних схем "виведення" землі з держвласності – безкоштовна приватизація. Нинішній міністр агрополітики Роман Лещенко оцінює обсяг безкоштовної приватизації у понад 5 млн гектарів землі.

Читайте нас в Telegram: перевірені факти, тільки важливе

У приватних руках 31 млн га сільгоспземель, 90% приватників – власники паїв, інші – власники "приватизованої" і не підмораторної землі. 29% власників усіх українських с/г земель самі обробляють землі. Але більшість – 56% – здають в оренду, 8% земель орендують у держави і 7% не обробляються.

Відсутність частини земельних ділянок у кадастрі – не перешкода для запуску ринку землі, вважає юрист з земельного права Віктор Кобилянський. Ще під час мораторію не внесені до кадастру ділянки часто були об'єктами рейдерства і "подвійної оренди". Тобто відкриття ринку не змінює статус-кво у цьому сегменті.

Співзасновник інвестиційного агентства LandClub Денис Башлик підтверджує, що землі не внесені до кадастру – не проблема для роботи ринку. "Якщо людина хоче продати землю, вона повинна внести ділянку до кадастру. Більшість земель – в оренді, і холдинги вже давно внесли їх до кадастру, тому що це захист від рейдерства", – говорить підприємець.

За три місяці роботи ринку не було публічних кейсів, коли незареєстрована земля опинялася б у центрі конфлікту.

Міф 2: олігархи, агрохолдинги та банки скуплять всю Україну

До 1 січня 2024-го тільки громадяни України можуть купити земельні ділянки сільськогосподарського призначення, загальною площею не більше 100 гектарів. Офіційно одна людина не зможе заволодіти великою кількістю землі, нотаріуси перевіряють кількість сконцентрованої землі у покупця.

Юридичні особи (агрохолдинги, компанії, банки) офіційно не можуть купувати землю до 2024 року.

За даними сайту Latifundist, в оренді у 100 найбільших агрохолдингів зараз близько 6 млн га землі. Незважаючи на те, що їх не допущено до ринку, – вони та інші орендарі у вигідному становищі. Згідно із законом, орендар має пріоритетне право викупу. Тому власники землі, які хочуть продати свої паї, спочатку мають запропонувати ділянку агрохолдингу. Тільки після нотаріально завіреної відмови власник може запропонувати ділянку іншим покупцям.

Приєднуйтесь до Instagram LIGA.net – тут тільки те, про що ви не можете не знати

П'ятеро співрозмовників з аграрної сфери розповіли LIGA.net, що власники агрохолдингів мотивують свій же топменеджемент і співробітників викуповувати землю пайовиків (якщо ті хочуть її продати). "Якщо співробітники погоджуються, чому ні?", – говорить Денис Башлик. Мотив агрохолдингів зрозумілий – це дозволяє їм контролювати землю, незважаючи на зміну власника.

Втім, Башлик запевняє: не можна говорити, що агрохолдинги організували схему з викупу всієї орендованої землі через своїх співробітників. "По-перше, це великі гроші, і всім співробітникам потрібно мати значні "білі "доходи, щоб були здійснені угоди. По-друге, пропозиція не така велика, щоб так зробити", – каже експерт.

І навіть після 2024 року не всі агрохолдинги кинуться скуповувати землю: рахуватимуть, наскільки це вигідно. "У холдингів різна політика. Деякі агрохолдинги орендували землю на 25 і більше років  і не бачать сенсу купувати її швидко, а хтось, навпаки, готовий викупити її за кредитні гроші", – розповідає Башлик.

Міф 3: Люди кинуться продавати землю (або їх змусять підступні орендарі)

21 897 угод із продажу с/г землі провели за неповні три місяці роботи ринку (1 липня по 27 вересня). В середньому за одну операцію продають 2,2 га. Сумарна площа проданих земельних ділянок 53 579 га або 0,13% від загальної площі с/г земель України. Це мало: для порівняння, на усталених ринках щороку близько 1% землі змінює власника. Нів'євський з KSE пояснює низьку кількість угод обмеженнями на ринку землі: купівля лише фізособами, відсутність іноземного капіталу і обмеження у 100 га на руки.

Підписуйтесь на розсилки LIGA.net – тільки головне у вашій пошті

Якби мораторій продовжили, частина з цих угод все одно б відбулася. Сільськогосподарські землі в Україні мають різне призначення, відповідно до призначення і документів. І не всі з проданих за перші місяці земельних ділянок були під мораторієм. 32% площ проданої за два місяці землі має цільове призначення "для особистого сільського господарства". Такі ділянки могли і раніше вільно купуватися і продаватися.

Денис Башлик стверджує, що люди не поспішають продавати землю, вважаючи нинішні ціни неринковими. "Зараз продають землю ті, кому терміново потрібні гроші. Решта або мають довгостроковий договір оренди, або чекають більш вигідної ціни".

Міф 4: Ціна на землю буде "копійчаною" і на простих пайовиках наживуться спекулянти

Земельний ринок відкрився не у вакуумі: в Україні вже давно існує щось схоже на ринок. Сільгоспземлі продавали, змінюючи призначення/обмінювали/давали в дуже довгострокову оренду тощо. Найбільш прозора і цивілізована частина цього ринку – оренда землі.

Так ось, орендні ставки за останні 10 років зросли суттєво. Тільки з 2018 до 2020 року середня ціна на оренду за 1 га зросла – з 1613 грн до 3378 грн. Зростання ставок Нів'євський пояснює високою врожайністю, прибутковістю підприємств і підготовкою ринку до зняття мораторію.

Що сталося з цінами на землю після відкриття? За три місяці роботи ринку купівлі та продажу землі середня ціна за 1 га була 44 860 грн (у 22 000 угодах). Найвища середня ціна в регіональному розрізі була в Івано-Франківській області – 315 000 грн, найнижча в Херсонській – 22 000 грн. Через великий розбіг цін, також наведемо медіанну ціну – 31 500 грн.

Нів'євський вважає, що поки робити висновки про ціни на землю зарано. "Зараз до цін варто обережніше ставитися, тому що з початку запуску ринку землі підписано невелику кількість угод", – говорить Нів'євський.

Важливо зауважити, що до аналізу цін потрапила інформація лише з 54% угод, тому що в них під час оформлення нотаріуси внесли до реєстру прав власності ціну угоди. Заступник міністра аграрної політики Тарас Дзьоба пояснює це так: "Є особливості ведення реєстру. Буває спільна власність на землю, буває покупка декількох земельних ділянок. Таким чином нотаріус може не знати, яку ціну вносити, а реєстр технічно не зобов'язує вказувати ціну".

Денис Башлик також вважає, що нинішні ціни на землю ще не зовсім ринкові. На думку експерта, коректна вартість сформується через пів року. "Є орієнтир – це ціна, яка була до запуску ринку на "непідмораторні" землі. А це щонайменше $1800 за гектар", – говорить Башлик.

Але навіть з урахуванням цих нюансів, ціна на землю після відкриття зовсім "не копійчана", вона в рази вища, ніж була в перші місяці після запуску ринку у наших сусідів. Наприклад, у Литві та Естонії ціна була близько $300. А Польщі, де ринок відкрився на початку 90-х, знадобилося чотири роки, щоб 1 га приватної землі досяг  $1000. 2005 року в Словаччині, через кілька років після запуску ринку землі, вартість 1 га була $1300, це менше, ніж в Україні зараз.

За минулі роки ціни зросли певним чином, за даними AgroPolit, у прибалтійських країнах земля коштує близько $3000. У сусідній Польщі майже $10 000 за гектар.

Невелика кількість угод та малий обсяг проданої землі, крім неготовності людей продавати землю, можна пояснити ще декількома факторами.

1. Нотаріуси відмовляються закривати угоди. Адвокат Віктор Кобилянський називає основною причиною – неузгодженість державних баз даних, які допомагають перевіряти ділянки і концентрацію 100 га в одних руках – земельного кадастру та реєстру майнових прав на нерухомість. Денис Башлик доповнює – Мін'юст пізно підключив основну масу нотаріусів до реєстрів. 1 липня тільки 14% нотаріусів були підключені до земельного кадастру. Кобилянський вважає, що нотаріуси чекають, поки їх сміливіші колеги "наб'ють шишки", і за їхнім прикладом працюватимуть.

2. Деякі угоди невигідно укладати через завищену оціночну вартість. Це одна зі складових угоди, вона розраховується модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. З угоди продавець зобов'язаний заплатити податок 5% прибуткового податку + 1,5% військового збору з договірної ціни або оціночної вартості, якщо вона більше. А подібна оцінка деяких ділянок сягає мільйонів гривень і як вона розраховується, наразі не ясно. Деякі угоди не відбулися якраз через завищену оціночну вартість, підтверджує Денис Башлик.

Бонус. Які сценарії зростання цін

Ще до запровадження ринку землі, коли обговорювався дизайн майбутньої реформи, Олег Нів'євський з КШЕ і провідним економістом Світового банку Клаусом Дейнінгером спрогнозували динаміку цін на землю і загальний економічний ефект, залежно від різних обставин і обмежень. Як буде рости ціна, якщо обмежити доступ до землі юридичним особам або іноземцям? Чи поліпшить ситуацію фінансова підтримка малих фермерів тощо.

Народні депутати вибрали далеко не кращий сценарій для цін на землю. Найбільший економічний ефект приніс би варіант з мінімальною кількістю обмежень, фінансовою підтримкою малих сільгосппідприємств, щоб поліпшити доступ до капіталу і підвищити їх продуктивність. Згідно з цим сценарієм, додатковий середній річний приріст ВВП України протягом наступних п'яти років може досягати 1,9% (річний приріст ВВП в докризовому 2019 був 3,2%), ціна на землю зросла б до $ 3000.

У своєму прогнозі вчені прораховували, як зміниться земля з разі впровадження обмеження володінням землею однією фізособою в розмірі 200 га і 500 га. Чим жорсткіші обмеження, тобто чим меншу кількість гектарів можна купити одній людині, тим менша ціна. Згідно з підрахунками, в разі обмеження в 200 га для фізичних осіб земля буде торгуватися в середньому $ 1668, а обмеження в 500 га – $ 2000. Ефект відкритого ринку на ВВП також буде меншим – не перевищить 1,3%.

Нинішній сценарій з обмеженням до 100 га не прорахований, але Нів'євський вважає, що для орієнтиру можна вікористовувати сценарій з обмеженням у 200 га. Відповідно середня ціна на 1 га сільгоспземлі, на думку економістів, буде йти до $1668.

Дещо оптимістичнійший Башлик. На його думку, через пів року ціна на сільгоспземлі підніметься до цін на "непідмораторні" землі, які були до запуску ринку – щонайменше $1800 за гектар.