Як інвестувати в нерухомість під час війни
До війни, як правило, інвестори купували на котловані з мінімальним першим внеском у 30%, фіксували ціну, а через пів року отримували приріст в 10-15%. Дохідність за окремими проєктами – шляхом розтермінувань та зростального ринку нерухомості – могла сягати шалених 60%-85% річних. Але середня дохідність за портфелем все ж була на рівні 50% річних навіть у 2020-2021 роках.
Наведу приклад дохідності інвестицій у житлову нерухомість на об’єктах DIM – за заданої умови купівлі за 100% оплатою на старті будівництва та продажу у 2021 році. У об’єкті "Новий Автограф" стартова ціна у 2018 році становила $650 за м2, у 2021 зросла до $1450. Таким чином річний ROI (rate of return — рентабельність) становив 40%. У "Метрополісі" – дохідність орієнтовно на цьому ж рівні, у 2017 м2 продавався на рівні $600, у 2021 становив вже $1600.
А136 показав взагалі чудові результати для інвесторів, хто купував на старті. У 2020 році м2 вартував $1350, а в 2021 – вже $2400. Річний ROI становив 85%. Як і у кейсі Park Lake City, де у 2017 році м2 можна було взяти за $500, а в 2021 він вартував вже $1800. Дохідність становила 65% річних. В цьому випадку секрет успіху полягає у формулі: правильний проєкт (високий приріст із моменту старту, виграшна концепція та локація), правильна ціна входу (старт проєкту), правильний етап виходу (на піку ринку).
Сьогодні, в умовах повномасштабної війни, вихідні дані для інвесторів – зовсім інші. По-перше, немає такого перепаду ризику і, відповідно, ціни. Зараз найризикованіший етап – не перші пів року від запуску проєкту, як було раніше, а перші 12-18 місяців, тобто коли об'єкт знаходиться на близько фінальній стадії будівництва. Крім того, кількість забудовників, що продовжують будувати, кратно скоротилася. Відповідно до них викарбувався певний кредит довіри, який стримує зростання ризиків.
По-друге, попит на квартири як інвестицію – доволі стриманий. Зростання ціни за перші пів року вже не 10-15%, а близько 5-7%. Виключенням можуть бути проєкти бізнес і преміумкласу, коли забудовник вимушений підіймати ціни через обмеженість пропозиції.
По-третє, ціна за м2 на старті значно зросла. Якщо раніше забудовники за допомогою заниженої ціни розганяли черги, то зараз через підвищену собівартість, коридор зростання цін значно зменшився. Щобільше, ціна за м2 на початковому етапі будівництва порівнянна з ціною у вже зданих комплексах або будинках з вищою готовністю.
Гравці, що продовжують інвестувати в житлову нерухомість на етапі будівництва, зосереджені на пошуку пропозицій від фізичних осіб із дисконтом 10-20% від офіційної ціни від девелопера. Але це також стосується лише об’єктів на фінальній стадії будівництва.
Разом із тим, інвестиції в нерухомість під час війни можуть показувати позитивні результати. Так, на проєкті А136, де ми в тестовому режимі перевели перевідступ на відділ продажу, зараз перепродаємо квартири за $2600-$2900. До прикладу, за договорами ще рік тому купували за $2200. Таким чином, дохідність також на рівні 15-20% річних.
Фактори дохідності, на які варто звернути увагу інвестору
Не кожна інвестиція може показати позитивні результати дохідності, а фактори, що визначають її прибутковість, постійно змінюються. Однак у нерухомості можна виокремити топ критеріїв, які можуть вплинути на бажану прибутковість.
Розмір проєкту
Девелоперу вигідно продавати за нижчою ціною на початку в проєктах із високою оборотністю. Це, як правило, квартальні забудови комфорт-класу з великою кількістю черг будівництва.
До прикладу, у кейсі на 20 будинків загальною площею 100 000 м2 почати продаж нижче собівартості є рентабельним з огляду на швидке нарощування темпів будівництва. Чим більше проєкт, тим простіше девелоперу попрощатися з прибутком на старті. Оскільки за умови якісної реалізації та правильної маркетингової стратегії, попит і, як результат, вартість м2 зростатимуть.
Етап проєкту
Цей пункт працює за логікою – чим раніше, тим вигідніше. На старті проєкту ризик – найвищий, тому ціна – найнижча. Нерухомість на котловані – найменш ліквідна: не зрозуміло, як швидко девелопер добудує, чи взагалі добудує ,чи точно проєкт відповідатиме заявленому.
Крім того, можна слідкувати або дізнаватися про так звані "пресейли" або закритий продаж. Зокрема, мова про етап, коли забудовник знаходиться в процесі фіналізації концепції або на стадії запуску проєкту.
Фінансове плече
Чим дешевше фінансове плече, тим вище прибуток. Розглянемо два кейси на одну задану умову. Ми вибираємо квартиру площею 50 м2 зі стартовою ціною $800 за квадратний метр, періодом реалізації у 3 роки.
Варіант 1. Купуємо квартиру за програмою розтермінування на 3 роки з першим внеском 20%. Через рік вартість м2 стає на 25% дорожче, тобто $1000 замість $800. Таким чином, ціна квартири на 50 м2 зросла до $50 000. За цей рік наш клієнт погасив половину вартості, інвестувавши $20 000. Він знаходить іншого покупця на цю квартиру з наступним розподілом – $30 000 отримує наш інвестор, $20 000 – залишок виплат за програмою розтермінування девелоперу. Таким чином, заробіток нашого інвестора становить 50% річних. Адже прибуток у 25% зі зростання вартості нерухомості він отримав на всю квартиру, та на свої вкладені 50%.
Варіант 2. Купуємо квартиру одразу. Традиційна знижка за умови внеску 100% – 6%. Таким чином, вартість за м2 становить $750. Через три роки ціна за м2 зростає до $1400. На кожному квадратному метрі інвестор заробив $650 за 3 роки або 28% річних.
В першому випадку інвестор отримав дешевше фінансове плече, оскільки сплатив лише 50% вартості квартири, тоді як ціна зросла на всю площу. Тобто, чим менше перший внесок і вище фінансове плече, тим і вище заробіток інвестора. Також він вийшов з інвестиції за 1 рік, а не 3.
Інсайдерська інформація
Важливо бути у теплій комунікації з девелопером або тими, хто працює над проєктом. У нашому випадку, ми двічі змінювали концепти житлових комплексів, що прямо впливало на ціноутворення. Наприклад, був кейс з апрегрейдом бізнес-класу у преміум. Після комплексної переупаковки проєкту, ціна у відділі продажу зростала з $2000 до $2500 за 2 місяці. Інвестори, які про це дізнавалися, встигали заходити у проєкт за початковою ціною, отримуючи вагомий прибуток після.
Проєкт-шоурум
Також існує стратегія шоурумів. Коли мова про проєкт нового формату – для забудовника це часто іміджева історія, тому на старті такі об'єкти для інвестора є дуже вигідними.
Коли компанія DIM починала будувати свій перший об'єкт в Києві – важливо було задати планку, що і було зроблено "Автографом", який став нашою візитівкою на лівому березі. Так само ми зробили в проєкті Park Lake City, коли перші будинки були продані нижче собівартості, але це відчутно допомогло у продажах наступних. Зараз схожий підхід ми вибрали для проєкту A136.
Фактори ризиків
Головна задача інвестора – знайти об’єкт із максимальною дохідністю та мінімальними ризиками. Найбільшим ризиком кожного інвестора у житлову нерухомість залишається ризик недобудови. Розберемо головні фактори, які допоможуть мінімізувати ризики під час інвестицій у житлову нерухомість.
м2, введені під час війни
Перше, на що варто звернути увагу – стан справ забудовника в умовах повномасштабної війни. Найкращий критерій для оцінки результативності компанії – скільки квадратних метрів було введено в експлуатацію за актуальними проєктами протягом цього часу та на скількох майданчиках будівництво було призупинено. Очевидний, але важливий пункт, який показує, хто продовжує добудовувати, дотримуючись зобов'язань перед інвесторами.
Гра в довгу
Важливо дізнатися про плани забудовника у довгостроковій перспективі: чи планує компанія нові проєкти, вдосконалює актуальні, слідкує та впроваджує нові тенденції. Девелопер, який не має довгострокових планів, менш мотивований і якістю будівництва, і інвестиціями в нові продукти, і тим паче в іміджеві проєкти.
Темпи будівництва
На порталі ЛУН є спеціальний інструмент "Хід Будівництва", за допомогою якого зручно слідкувати за тим, що відбувається на будівельному майданчику в реальному часі.
Також поділюсь лайфхаком — звертайте увагу на внутрішні роботи. Традиційно більшість інвесторів звертає увагу на зовнішні показники й охоче інвестує в об’єкти, які зовні виглядають привабливіше. Водночас не так активно цікавляться мережами, інженерними системами чи оздоблення МЗК. Хоча девелопер, який піклується про внутрішнє наповнення – педантичніший у підході до роботи і зацікавленіший в реалізації якісного об'єкта, який слугуватиме роками.
Публічність
Погугліть про забудовника, в чиї об’єкти ви плануєте інвестувати. Наявність актуальних публікацій, ведення соціальних мереж, коментарі для ЗМІ та телебачення свідчать про те, що девелопер має довгострокові плани. Крім того, подивіться, про що він/вона пише. Круто, якщо забудовник слідкує за останніми трендами світових ринків, у контексті внутрішніх нюансів, горить своєю справою та не боїться ділитися досвідом.
Темпи продажу
Прослідкуйте, як часто та які знижки робить девелопер. Є неписане правило – чим гірше продаж, тим більші акції – знижки до 20%, розтермінування на 5 років без здорожчання тощо. Якщо знижка підозріло приваблива, вивчайте інформацію про об'єкт і забудовника прискіпливіше.
Акредитація
Зараз забудовники активно проходять акредитацію у банків під програму "єОселя". Пройшовши кілька перевірок від служб безпеки банків, на особистому досвіді можна впевнено сказати, якщо проєкт пройшов акредитацію, це показник довіри для інвестора.