Два основні виклики забудови Львова

Але для закріплення цих позицій Львову важливо водночас не втратити своєї ідентичності та активно рухатись в напрямку "міста для людей" – з сучасною інфраструктурою, дорогами, публічними просторами та якісними проєктами, гармонійно вписаними в міське середовище.

Наразі на ринку первинної нерухомості відновилося близько 40% попиту від обсягів 2021 року (за даними ЛУН), і це доволі чесний показник. Девелопери утримують високі стандарти архітектурних і планувальних рішень, технологій та матеріалів. Адже, попри цілком зрозумілі причини зниження попиту під час війни, конкуренція на ринку досить висока, а клієнти потребують продукту належного рівня. 

Ми вже пройшли еволюційний етап продажу проєктів по рендерах. Зараз покупці окрім базових речей звертають увагу на реальні справи та комплексні характеристики: простір для життя, благоустрій, підземні паркінги. І це знакові зміни у свідомості. Навіть ті, хто не має власного автомобіля, розуміють, що наявність паркінгу створює комфортне та безпечне життєве середовище – вільні двори та проїзди, швидкий доступ спецтранспорту тощо.

Такої ж стратегії дотримується й місто при виданні містобудівних умов та дозвільної документації. Львів, який зараз став другим після столиці бізнес-кластером країни, має розвиватися і дивитися у майбутнє, і рішення на кшталт "війна все спише" тут неприйнятні.

Брак інфраструктури та розвиток агломерації

Генеральний план розвитку Львова до 2025 року добре виконується в частині житлової забудови, комерційних і промислових об’єктів за єдиним винятком – майже не розвивається інфраструктура. Критично не вистачає нових сучасних доріг, не говорячи вже про розв’язки й об’їзні. В результаті ми отримуємо конфліктну ситуацію, коли мешканці району проти нового будівництва саме через складнощі логістики – перевантажені шляхи, затори, проблеми з виїздом з мікрорайону.

Брак інфраструктури створює відчуття перенаселеності. Хоча Львів насправді зовсім не перенаселене місто з великим потенціалом розвитку. Якщо питання комунальних мереж та соціальних закладів вирішуються спільними зусиллями влади та девелоперів, то будівництво доріг – надто глобальне та дороге будівництво.

Вихід з цієї ситуації є, і він вже відпрацьований на досвіді сусідніх країн, зокрема Польщі. Це розвиток інфраструктури за донорські та інвестиційні кошти. Але умовами для цього є наш впевнений рух до Європи, максимальна прозорість та позитивне для України завершення воєнного конфлікту.

Друге актуальне питання – розширення міста у прилеглі селища. Це, з одного боку, проблема, а з іншого – зона розвитку. Проблема полягає в тому, що прилеглі ОТГ (передусім Солонківська і Сокільницька) активно користуються інфраструктурою міста, і це періодично створює поле для негативу. Адже вигоди від розвитку селищ і нового будівництва йдуть до бюджетів громад, а видатки і навантаження лягають на міський бюджет. 

Врегулювати це можна шдяхом вдосконалення законодавчої бази з розвитку агломерацій. Це той випадок, коли не треба вигадувати велосипед. Існує успішна міжнародна практика та досвід розвитку європейських міст, які мали подібні процеси. Найбільш вірогідний сценарій – поглинання містом прилеглих селищ з утворенням спільного інфраструктурного простору. На мою думку, це питання часу.

Колізії законодавчих нововведень

У січні цього року Львів отримав історико-архітектурний опорний план розвитку міста від Мінкульту, який викликав багато питань і суперечок. Документ спрямований на збереження історичної забудови у центральній частині міста. Львів – місто з великим історичним архітектурним спадком. Тут зареєстровано понад 2600 пам’яток національного і місцевого значення.

Але диявол, як завжди, в деталях. Треба розуміти, що центр Львова – це не тільки площа Ринок і прилеглі вулички. Це значна частина міста. Опорний план, затверджений з процедурними порушеннями, не дає розуміння, як діяти в цьому ареалі владі і забудовникам. Ніхто не може дати відповідь, чи це містобудівний документ, чи пам’яткоохоронний, покликаний захищати спадщину чи регулювати нову забудову. І ця колізія є підґрунтям для конфліктів.

Девелопери хочуть чітких правил гри і розуміння, як працювати з виключеннями. Місту потрібна чітка юридична та комунікаційна позиція: принципи стратегічного розвитку, розуміння, скільки інвестицій та робочих місць можна недоотримати в умовах "консервації" міста.

Зараз і девелопери, і міська влада стоять перед дилемою: "заморозити" сотні мільйонів доларів, вкладених у ділянки, умови роботи на яких незрозумілі, й чекати на визначеність або розвивати "безпечні" агломерації. Щоб місто отримувало, а не втрачало, має бути зрозуміло, як трактувати положення, хто за що відповідальний і як формуються винятки. Відповіді на ці питання й опрацювання "білих плям" дозволять Львову рухатись вперед у рамках містобудівного законодавства та прогресивних європейських практик.