Час розібратися з довгобудами: до чого готуватися бізнесу і місцевій владі
Логічним буде повернутися до розробленого ще у 2021 році плану дій, який завадила реалізувати у 2022 повномасштабна війна. Тоді уряд затвердив Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію. Обласні держадміністрації повинні будуть протягом 10 днів розмістити на своїх офіційних вебсайтах оголошення про формування такого переліку. І не пізніше, ніж за п’ять місяців він має бути сформований та переданий до Мінвідновлення. За кожним з об’єктів потрібно буде скласти інвентаризаційну справу і потім щодо кожного створювати чіткий та зрозумілий план добудови або інших заходів.
У 2021 році ми планували, що до переліку таких об‘єктів будемо вносити всі недобудовані житлові будинки від п’яти та більше поверхів, недобуди, які мали прийняти в експлуатацію щонайменше два роки тому й об‘єкти, на яких понад два останніх роки будівництво не ведеться. Місцеві держадміністрації мають ретельно вивчити актуальну ситуацію та придумати, що робити з такими об'єктами. Але одразу скажу, що універсального рецепта немає – мають бути напрацьовані кілька різних варіантів розв'язання проблем довгобудів відповідно до кейсу.
Дуже вдалий приклад нещодавно був на Кіровоградщині – в Долинській громаді. Ще за часів радянського союзу там з’явився цілий недобудований мікрорайон для працівників промислового підприємства. Так вони й стояли десятиліттями, перебуваючи у державній власності, – не було грошей їх доводити до ладу. Тому місцева влада вирішила відновити декілька з цих будинків коштом місцевого бюджету – взяли їх на баланс комунальної власності, добудували й дали ключі від квартир нашим військовослужбовцям.
Тобто для розв'язання питання недобудов потрібно активніше залучати ОМС – вони краще розуміють, як розвивати власну територію. А залучення до ухвалення рішень громадянського суспільства робить цей процес значно ефективнішим. У контексті будівельної ініціативи Долинської громади Верховна Рада нещодавно ухвалила законопроєкт №10202, який дає виконавчим органам ОМСів повноцінне право на замовлення ремонту чи комплексного відновлення об’єктів соціальної та виробничої інфраструктури, а також житлових будинків. Тож це – один з варіантів розв'язання проблеми.
Водночас найефективніший спосіб вирішити цю проблему – не допускати появи довгобудів. Певні кроки в цьому напрямі вже реалізували, коли прийняли закон 2518-ІХ "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Він зобов‘язує девелопера реєструвати спеціальне майнове право на об‘єкти, які будуть споруджені у майбутньому (МОН), у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цього забудовник не має права продавати майбутні квартири. Наразі в ньому зареєстровано близько 100 МОН.
Спеціальне майнове право – різновид майнового права, яке дає інвесторам змогу володіти та розпоряджатися об'єктом незавершеного будівництва. До сьогодні забудовники в Україні не реєстрували такого права в держреєстрах, що призводило до корупційних схем, ошукування людей, які вкладають свої кошти в будівництво, а також до повторного продажу одного й того самого житла.
Втім, тут важливо наголосити, що недоброчесний забудовник у більшості випадків грає у парі з недобросовісним чиновником і місцевою владою. Отже, що меншу участь останні братимуть у процесах отримання дозвільної документації, то більше шансів на те, що масштаби недоброчесності перших будуть зменшуватись. Вже три роки працює Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ), антикорупційний ефект якої наразі становить 1,5 млрд гривень на рік.
Нам потрібні чіткі, прозорі правила гри на первинному ринку з максимальною цифровізацією усіх процесів у містобудівній сфері. Цифровий слід у системі, форматно-логічний контроль перевірки поданої документації до ЄДЕССБ, максимальна прозорість процесів за принципом, коли в е-системі без жодних перешкод можна переглянути дані щодо об’єкта, замовника, виконавців, дозвільної документації, містобудівної документації тощо – системні кроки, здатні завадити появі нових довгобудів.