Чому кризи ринку нерухомості таки не буде

Для об'єктивності, збільшення кількості угод купівлі-продажу житла у 2023 році виглядає значним прогресом на фоні критичного 2022 року. Якщо порівнювати з 2021 роком, обсяги купівель все одно менше в 1,6 раза.

У цьому контексті також важливо зазначити, що українські покупці в 2023 році виявляли переважний інтерес до земельних ділянок, ніж до житла. Придбання землі перевищило кількість куплених квартир та будинків в 1,3 раза через відкритий ринок сільськогосподарських ділянок для приватних осіб. Деякі експерти прогнозували можливість заробити по 100%-500% та навіть більше за декілька років. Однак, з огляду на показники капітальних інвестицій в економіку, можна припустити, що аграрний бізнес також не дуже поспішатиме купувати землі. Тому дуже можливо, що частина інвесторів із середньотерміновим горизонтом вкладень насправді отримають менші вигоди, якщо порівняти з інвестиціями у квартири.

Натомість причини підвищеного бажання людей придбати житло варто розглядати в контексті низки факторів. По-перше, стабілізація економічної ситуації в країні після напруженого першого року війни. Гривня продовжує бути стабільною, Україна отримує макрофінансову допомогу та виконує всі зобов’язання. 

По-друге, підтримка державних програм, зокрема програми "єОселя", яка сприяє здешевленню іпотечних кредитів для придбання житла. Так, за даними Мінекономіки, програма "єОселя" вже надала понад 10 мільярдів гривень кредитів на придбання нерухомості учасникам. Тільки у 2023 році українці придбали майже 11 000 квартир та будинків в іпотеку. 

Натомість у 2022-му та навіть 2023-му чимало експертів прогнозували справжню кризу на ринку нерухомості України. Наразі ж в Україні важко знайти передумови для такої ситуації. 

Загалом кризи на ринках нерухомості зазвичай є доволі типовими за своїми драйверами та сценаріями. У 2008 році в США виникла велика криза на ринку нерухомості. Її причиною стало зростання кількості неплатоспроможних іпотек, що призвело до колапсу національного ринку нерухомості та світової фінансової системи. Наслідком було значне зниження цін на житло, масові втрати майна для багатьох власників, а також серйозні економічні та соціальні наслідки.

На противагу до США, зараз в Україні немає великої частки закредитованих покупців, натомість ринок перебуває на етапі задоволення реального попиту на житло, а не інвестиційних спекуляцій. Тому його динаміка є набагато функціональнішою та прогнозованішою. 

Натомість Іспанія у 2007-2008 роках стала свідком надмірної забудови та швидкого зростання цін на нерухомість, що призвело до спаду ринку. Ця криза призвела до масового зменшення попиту на нерухомість, незавершених будівельних проєктів, а також до великої кількості власників, які втратили свої майнові активи через вартість їхньої нерухомості. 

Тут вже можна було б знайти деякі паралелі з Україною. Однак варто зазначити, що як покупці, так і девелопери розуміють ситуацію, а тому реакції набагато легше передбачити. У 2022 та 2023 роках учасники ринку, завдяки прозорій комунікації, змогли втримати ситуації, та побачили відновлення попиту з боку покупців. Водночас девелопери намагаються й далі проводити роботи, не зупиняючись та потроху добудовуючи черги. Така поведінка забирає головний елемент розвитку для подібних криз – несподіванку та відсутність розуміння ситуації з боку учасників. 

У підсумку, стан ринку нерухомості в Україні у 2023 році свідчить про стійкий попит на житло та землю, що відображає певну стабільність в економіці країни. Програми державної підтримки, разом зі зростанням інтересу інвесторів, створюють сприятливі умови для розвитку ринку нерухомості, але необхідно продовжувати моніторити ситуацію та реагувати на можливі ризики з урахуванням міжнародного досвіду та найкращих практик.

Прогнозуючи розвиток ситуації на ринку нерухомості у 2024 році, можна очікувати подальшого зростання як цін, так і попиту на житло. Збереження позитивних тенденцій у зовнішньому та внутрішньому середовищі країни, разом із заохочувальними програмами держави, може збільшити інтерес до нерухомості та підтримати зростання ринку.