Квартирный вопрос: есть ли будущее у апартаментов

Апартаменты в мире - это упрощенный вариант квартиры для временного проживания. В них невозможно прописаться, соответственно, невозможно получить связанные с пропиской социальные льготы. Коммунальные платежи и налог на недвижимость здесь оплачиваются по ставкам для коммерческих помещений. При застройке нет жестких законодательных требований к инфраструктуре, благоустройству, обеспеченности машиноместами, садиками, школами. Да и сам комплекс квалифицируется как нежилое здание. А значит, не нужно соблюдать предусмотренные для жилья санитарные зоны, нормы инсоляции, отступы и прочие ограничения.

Кому это может быть интересно? Офисным сотрудникам, молодым семьям, компаниям для сдачи в аренду или передачи во временное пользование своим командированным работникам, студентам. В общем, всем, кому вид из окна и необходимость прописки не так важны, как возможность просто переночевать в относительно комфортных условиях и при этом недалеко от метро, работы, учебы. Такая "недоквартира", как правило, на 20-30% дешевле обычного жилья в этом же районе.

Как это можно использовать в градостроительстве? Ключевое преимущество для застройщика - возможность увеличить пятно застройки за счет менее жестких ограничений по санитарным зонам, а также расширения потенциала отдельных участков. Возьмем для примера условный участок у железной дороги. Обычный жилой комплекс нельзя строить ближе, чем за 50 метров от полотна или промзоны. Да и то жители квартир, чьи окна будут выходить на пути, вряд ли смогут считать свое жилье полноценным. То ли дело комплекс апартаментов, за которым можно спрятать основную застройку. Во-первых, он закроет другие дома от шума, во-вторых, его можно возвести чуть ближе границ санитарной зоны для жилой застройки, в-третьих, его покупатели изначально будут понимать свою участь. Таким образом, достигается двойная цель: построено больше квадратных метров, а спрятанные квартиры, возможно, получится продать дороже. Более того, это могут быть не только апартаменты, но и творческие мастерские, офисы, гостиницы.

Большой потенциал у таких проектов - в освоении пресловутых промышленных зон в центре города; также появляется возможность развития такого популярного на Западе формата жилья, как "лофты".

В Украине строительство апартаментов практически никак не нормируется. В законе прописаны либо квартиры / дома / жилые помещения с одной стороны, либо нежилые помещения, под которые подпадают и офисы, и склады, - с другой. Более того, у некоторых участников рынка и законодателей есть опасения, что поспешное внедрение этой нормы приведет к стремительному появлению целых кварталов - гетто - из апартаментов без должной инсоляции, соблюдения жилищных отступов и других норм.

К тому же они еще и сядут на существующую городскую инфраструктуру. Хотя нужно отметить, что паевой взнос в городской бюджет с коммерческой недвижимости - около 10% от сметной стоимости строительства. И часть этих денег можно направить на обновление инфраструктуры.

Действительно может стать проблемой, если городские власти примут решение не чередовать жилые комплексы и апартаменты, а концентрировать их в одном месте. Кроме того, психологически многим покупателям будет не по себе при мысли об отсутствии прописки. Впрочем, не рассматривать этот вариант решения жилищной проблемы тоже нельзя.

Сегодня сложно оценить потенциал рынка апартаментов в Украине. По западному опыту, в некоторых районах мировых столиц апартаменты занимают до 20-30% всего жилого фонда. Однако тут все зависит от концентрации тех же бывших промзон, каких-то непригодных территорий, которые затем рекультивируются или перестраиваются под апартаменты. В Киеве в таком формате уже перестроено несколько домов в центре города, очевидно, в дальнейшем эта тенденция продолжится. Если законодательно закрепить понятие апартаментов, это не только придаст рынку больше инвестиционной привлекательности, но и позволит решить жилищную проблему для десятков тысяч наших сограждан. А также ограничит возможность применения теневых схем.

Автор - руководитель аналитического отдела девелоперской компании Интергал-Буд Анна Лаевская