Деньги раздора: почему реформа ОСМД провалилась

Взять дом в управление не так и просто. Законом Украины Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме, который вступил в силу с 1 июля, предусмотрены три формы управления многоквартирным домом. Жители могут сами управлять своими объектами, передавать это право юридическому лицу или создать Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Читайте также - Жесткая реформа. К чему приведет усиление контроля за нотариусами

Саму форму управления необходимо определить на общем собрании совладельцев многоквартирного дома. В указанной процедуре есть как позитивные новшества, так и более сложные моменты, реализация которых в наших условиях очень усложнена. К позитивным можно отнести возможность проведения опроса совладельцев многоквартирного дома по всем вопросам общего собрания, и на это отводится 15 дней с момента сборов. Исключено понятие кворума. А дополнительный срок предоставляется в связи с тем, что собрать одновременно в необходимом количестве совладельцев жилого дома, например, на 400 или более квартир практически невозможно.

Но есть и сложности. Необходимо персонально уведомить каждого собственника квартиры о грядущем собрании под роспись или отправить соответствующее письмо с уведомлением. Это приводит к большим временным и финансовым затратам. На подготовительном этапе при создании, например, ОСМД нужно получить информацию обо всех совладельцах многоквартирного дома в регистрационной службе. Для этого необходимо посетить ее не менее двух-трех раз.

Но даже те, кто справился со всеми этими сложностями, не могут создать ОСМД. Конфликт, как правило, возникает с частными ЖЭКами, созданными застройщиками для обслуживания построенного им многоквартирного дома. Нежелание ЖЭКа передать дом связано со стремлением скрыть все свои махинации, просчеты по обслуживанию многоквартирного дома, нецелевое использование средств, присвоение и оформление на себя мест общего пользования с перепрофилированием их под нежилые объекты.

В новом доме в течение 10 лет с момента ввода его в эксплуатацию нет необходимости (для непорядочного ЖЭКа) проводить плановые работы по обслуживанию коммуникаций, что заложено в тарифе на их содержание. Проводят лишь ремонтные работы в случае аварии. Соответственно, указанные средства уходят в карман непорядочных ЖЭКов.

Читайте также - Камень раздора: почему растет количество конфликтов на стройках

Одним из способов незаконного обогащения является разница в тарифах для жилых и нежилых помещений, соответственно, указанные суммы тоже уходят не по назначению. В новых домах есть места общего пользования или вспомогательные помещения (подвалы, колясочные, консъержные, технические этажи), которые можно через реконструкцию оформить как нежилой объект на обслуживающую организацию. И площадь таких помещений немаленькая. Например, в одном многоквартирном доме на 434 квартиры, который состоит из восьми секций, ЖЭК и другие связанные с застройщиком субъекты умудрились зарегистрировать на себя более 1 500 кв м помещений.

ЖЭКи тормозят процесс смены обслуживающей организации и, например, отказываются подписывать акт о передаче дома (проектной документации). Даже при наличии соответствующего решения суда они не спешат его выполнять, а наоборот, предоставляют бумаги об утере (краже) указанных документов, наводят тысячи аргументов о невозможности подписания актов. В связи с этим многие нормы вступившего в силу с 1 июля закона Украины и других нормативных документов фактически не действуют. А законом не предусмотрена другая альтернатива получения указанных документов или осуществления предусмотренных действий. 

Автор - Сергей Перчак, консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP