Жесткие правила: как избегают недостроев за рубежом

Покупатели в Украине не могут приобрести жилье у застройщика напрямую без участия посредника - эти нормы прописаны в Законе Об инвестиционной деятельности и действуют уже около десяти лет. Купить недвижимость в новостройке можно только при помощи Фонда финансирования строительства, продажи имущественных прав, выпуска ценных бумаг, института совместного финансирования. Большая часть инструментов несовершенны и не защищают полностью украинских инвесторов. Все это приводит к появлению недостроев. Как выглядит механизм инвестирования в других странах?

В Германии существует только один узаконенный способ покупки жилья на стадии строительства. Инвестор заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, которое ведет данную стройку: контролирует ход строительства и перечисляет деньги в соответствии с его графиком и графиком выполненных работ. Именно финансовое учреждение на доверительной основе представляет интересы инвесторов во время строительства и при сдаче объекта в эксплуатацию. Просматривается аналог существующих в Украине фондов финансирования строительства. Но в Германии в этой процедуре участвует еще и нотариус.

Читайте также - Земельная реформа от Гройсмана. Сюрприз, которого не будет

Опыт Канады и вовсе удивителен. В этой стране искусственно сдерживают объемы строительства жилой недвижимости! Зачем? Чтобы не построили больше жилья, чем необходимо. В противном случае это приводит к серьезному экономическому кризису из-за спекуляций на рынке недвижимости и кризису перепроизводства квадратных метров. Канадцы помнят, что глобальный кризис 2008 года произошел именно по вине бесконтрольного строительства и спекуляций на рынке недвижимости США.

Для начала застройщик должен купить землю за собственные или кредитные деньги. Вся земля в Канаде частная, и у муниципалитетов в собственности ничего нет. После покупки участка застройщик должен оформить всю разрешительную документацию и заключить договор страхования ответственности перед инвесторами и покупателями. После этого он должен продать не менее 80% объекта и только после этого приступить к строительству. А зачем застройщику после этого строить, спросили бы в Украине. Ведь 80% от стоимости объекта (причем не сметной, а продажной) он уже получил.

Но нет. Оказывается, что эта сумма блокируется на счету финансовым учреждением (необязательно банком, в Канаде работают финансовые компании, позволяющие открыть текущий счет для клиентов) и выделяется частями по мере строительства.

Читайте также - Парадоксы рейтингов. Каким должен быть идеальный город

В Польше около 30 лет существует тот же механизм покупки квартиры, что и в Германии. Счет, на котором аккумулируются все средства, открывается под каждый конкретный объект строительства. Одна стройка - один счет. И неважно, что один и тот же застройщик занимается строительством сразу десяти объектов - счетов все равно будет 10. Это позволяет использовать средства целевым образом (в Украине деньги из одной стройки часто направляются на другую. - Ред.). Причем часть суммы замораживается, что позволяет частично вернуть деньги инвесторам или покупателям, если они откажутся от жилья, захотят поменять квартиру с большей площадью на меньшую. После ввода здания в эксплуатацию именно застройщик за свой счет, а не за счет инвесторов или покупателей, оформляет право собственности на жилье. 

Украине есть к чему стремиться.

Егор Смелый, директор ФК Жилье-Капитал