Как инвестировать в недвижимость во время войны
До войны, как правило, инвесторы покупали на котловане с минимальным первым взносом в 30%, фиксировали цену, а полгода спустя получали прирост в 10-15%. Доходность по отдельным проектам – за счет рассрочек и растущего рынка недвижимости – могла достигать сумасшедших 60%-85% годовых. Но средняя доходность по портфелю все же была на уровне 50% годовых даже в 2020–2021 годах.
Приведу пример доходности инвестиций в жилую недвижимость на объектах DIM – при заданном условии покупки по 100% оплате на старте строительства и продажи в 2021 году. В объекте "Новый Автограф" стартовая цена в 2018 году составляла $650 за м2, в 2021 выросла до $1450. Таким образом, годовой ROI (rate of return — рентабельность) составил 40%. В "Метрополисе" – доходность ориентировочно на этом же уровне, в 2017 году м2 продавался на уровне $600, в 2021 составил уже $1600.
А136 показал вообще отличные результаты для инвесторов, кто покупал на старте. В 2020 году м2 стоил $1350, а в 2021 – уже $2400. Годовой ROI составил 85%. Как и в кейсе Park Lake City, где в 2017 году м2 можно было взять за $500, а в 2021 году он стоил уже $1800. Доходность составила 65% годовых. В данном случае секрет успеха состоит в формуле: правильный проект (высокий прирост с момента старта, выигрышная концепция и локация), правильная цена входа (старт проекта), правильный этап выхода (на пике рынка).
Сегодня, в условиях полномасштабной войны, исходные данные для инвесторов – совсем другие. Во-первых, нет такого перепада риска и, соответственно, цены. Сейчас наиболее рискованный этап – не первые полгода от запуска проекта, как было раньше, а первые 12-18 месяцев, то есть когда объект находится на около финальной стадии строительства. Кроме того, количество продолжающих строить застройщиков кратно сократилось. К ним создался определенный кредит доверия, сдерживающий рост рисков.
Во-вторых, спрос на квартиры как инвестицию достаточно сдержан. Рост цены за первые полгода уже не 10-15%, а около 5-7%. Исключением могут быть проекты бизнес и премиум-класса, когда застройщик вынужден поднимать цены из-за ограниченности предложения.
В-третьих, цена за м2 на старте значительно выросла. Если раньше застройщики с помощью заниженной цены разгоняли очереди, то сейчас из-за повышенной себестоимости коридор роста цен значительно уменьшился. Более того, цена за м2 на начальном этапе строительства сопоставима с ценой в уже сданных комплексах или домах с более высокой готовностью.
Игроки, продолжающие инвестировать в жилую недвижимость на этапе строительства, сосредоточены на поиске предложений от физических лиц с дисконтом 10–20% от официальной цены от девелопера. Но это также относится только к объектам на финальной стадии строительства.
Вместе с тем инвестиции в недвижимость во время войны могут показывать положительные результаты. Так, на проекте А136, где мы в тестовом режиме перевели переуступки на отдел продаж, сейчас перепродаем квартиры по $2600-$2900. К примеру, по договорам еще год назад покупали по $2200. Таким образом, доходность также на уровне 15–20% годовых.
Факторы доходности, на которые следует обратить внимание инвестору
Не любая инвестиция может показать положительные результаты доходности, а факторы, определяющие ее доходность, постоянно изменяются. Однако в недвижимости можно выделить топ критериев, которые могут повлиять на желаемую прибыльность.
Размер проекта
Девелоперу выгодно продавать по более низкой цене в начале в проектах с высокой оборачиваемостью. Это, как правило, квартальные застройки комфорт-класса с большим количеством очередей строительства.
К примеру, в кейсе на 20 домов общей площадью 100 000 м2 начать продажи ниже себестоимости рентабельно, учитывая быстрое наращивание темпов строительства. Чем больше проект, тем проще девелоперу попрощаться с прибылью на старте. Поскольку при качественной реализации и правильной маркетинговой стратегии спрос и, как результат, стоимость м2 будут расти.
Этап проекта
Этот пункт работает по логике – чем раньше, тем выгоднее. На старте проекта риск – самый высокий, поэтому цена – самая низкая. Недвижимость на котловане – менее ликвидна: непонятно, как скоро девелопер достроит, вообще достроит ли и точно ли проект будет соответствовать заявленному.
Кроме того, можно следить или узнавать о так называемых "пресейлах" или закрытых продажах. В частности, речь идет об этапе, когда застройщик находится в процессе финализации концепции или на стадии запуска проекта.
Финансовое плечо
Чем дешевле финансовое плечо, тем выше прибыль. Рассмотрим два кейса на одно заданное условие. Мы выбираем квартиру площадью 50 м2 со стартовой ценой $800 за квадратный метр, периодом реализации в 3 года.
Вариант 1. Покупаем квартиру по программе рассрочки на 3 года с первым взносом 20%. Через год стоимость м2 становится на 25% дороже, то есть $1000 вместо $800. Таким образом, цена квартиры на 50 м2 выросла до $50 000. За этот год наш клиент погасил половину стоимости, инвестировав $20 000. Он находит другого покупателя на эту квартиру с последующим распределением – $30 000 получает наш инвестор, $20 000 – остаток выплат по программе рассрочки девелопера. Таким образом, заработок нашего инвестора составляет 50% годовых. Ведь прибыль в 25% по росту стоимости недвижимости он получил на всю квартиру и на свои вложенные 50%.
Вариант 2. Покупаем квартиру сразу. Традиционная скидка при вкладе 100% – 6%. Таким образом, стоимость за м2 составляет $750. Через три года цена за м2 растет до $1400. На каждом квадратном метре инвестор заработал $650 за 3 года или 28% годовых.
В первом случае инвестор получил более дешевое финансовое плечо, поскольку оплатил лишь 50% стоимости квартиры, в то время когда цена выросла на всю площадь. То есть чем меньше первый взнос и выше финансовое плечо, тем и выше заработок инвестора. Также он вышел из инвестиции за 1 год, а не 3.
Инсайдерская информация
Важно быть в теплой коммуникации с девелопером или работающими над проектом. В нашем случае мы дважды меняли концепты жилых комплексов, что прямо влияло на ценообразование. К примеру, был кейс с апрегрейдом бизнес-класса в премиум. После комплексной переупаковки проекта цена в отделе продаж росла с $2000 до $2500 за 2 месяца. Инвесторы, которые об этом узнавали, успевали заходить в проект по начальной цене, получая весомую прибыль после.
Проект-шоу-рум
Также существует стратегия шоу-румов. Когда речь о проекте нового формата – для застройщика это часто имиджевая история, поэтому на старте такие объекты для инвестора очень выгодны.
Когда компания DIM начинала строить свой первый объект в Киеве – важно было задать планку, что и было сделано "Автографом", который стал нашей визитной карточкой на левом берегу. Так же мы сделали в проекте Park Lake City, когда первые дома были проданы ниже себестоимости, но это ощутимо помогло в продажах следующих. Сейчас похожий подход мы выбрали для проекта A136.
Факторы рисков
Главная задача инвестора – найти объект с максимальной доходностью и минимальными рисками. Наибольшим риском каждого инвестора в жилую недвижимость остается риск недостроя. Разберем основные факторы, которые помогут минимизировать риски при инвестициях в жилую недвижимость.
м2, введенные во время войны
Первое, на что стоит обратить внимание – положение застройщика в условиях полномасштабной войны. Лучший критерий для оценки результативности компании – сколько квадратных метров было введено в эксплуатацию по актуальным проектам в течение этого времени и на скольких площадках строительство было приостановлено. Очевидный, но важный пункт, показывающий, кто продолжает достраивать, соблюдая обязательства перед инвесторами.
Игра в долгую
Важно узнать о планах застройщика в долгосрочной перспективе: планирует ли компания новые проекты, усовершенствует ли актуальные, следит и внедряет ли новые тенденции. Девелопер, не имеющий долгосрочных планов, менее мотивирован и качеством строительства, и инвестициями в новые продукты, и тем более в имиджевые проекты.
Темпы строительства
На портале ЛУН есть специальный инструмент "Ход Строительства", с помощью которого удобно следить за происходящим на строительной площадке в реальном времени.
Также поделюсь лайфхаком – обращайте внимание на внутренние работы. Традиционно большинство инвесторов обращают внимание на внешние показатели и охотно инвестируют в объекты, которые внешне выглядят более привлекательно. При этом не так активно интересуются сетями, инженерными системами или отделкой МОП. Хотя девелопер, заботящийся о внутреннем наполнении – более щепетилен в подходе к работе и заинтересован в реализации качественного объекта, который будет служить годами.
Публичность
Подумайте о застройщике, в чьи объекты вы планируете инвестировать. Наличие актуальных публикаций, ведение социальных сетей, комментарии для СМИ и телевидения свидетельствуют о том, что у девелопера есть долгосрочные планы. Кроме того, посмотрите, о чем он пишет. Круто, если застройщик следит за последними трендами мировых рынков, в контексте внутренних нюансов, горит своим делом и не боится делиться опытом.
Темпы продаж
Проследите, как часто и какие скидки делает девелопер. Есть неписаное правило – чем хуже продажи, тем больше акции – скидки до 20%, рассрочка на 5 лет без удорожания и т.д. Если скидка подозрительно привлекательна, изучайте информацию об объекте и застройщике более тщательно.
Аккредитация
Сейчас застройщики активно проходят аккредитацию у банков под программу "єОселя". Пройдя несколько проверок от служб безопасности банков, на личном опыте можно с уверенностью сказать, если проект прошел аккредитацию, это показатель доверия для инвестора.