Пора разобраться с долгостроями: к чему готовиться бизнесу и местным властям

Логичным будет вернуться к разработанному еще в 2021 году плану действий, который помешала реализовать в 2022 году полномасштабная война. Тогда правительство утвердило порядок формирования перечня объектов жилищного строительства, которые не приняты в эксплуатацию. Областные госадминистрации должны будут в течение 10 дней разместить на своих официальных веб-сайтах объявления о формировании такого списка. И не позднее, чем через пять месяцев он должен быть сформирован и передан в Минвосстановление. По каждому объекту нужно будет составить инвентаризационное дело и затем по каждому создавать четкий и понятный план достройки или других мероприятий.

В 2021 году мы планировали, что в перечень таких объектов будем вносить все недостроенные жилые дома от пяти и более этажей, недострои, которые должны были принять в эксплуатацию минимум два года назад и объекты, на которых более двух последних лет строительство не ведется. Местные госадминистрации должны тщательно изучить актуальную ситуацию и придумать, что делать с такими объектами. Но сразу скажу, что универсального рецепта нет – должно быть наработано несколько разных вариантов решения проблем долгостроев в соответствии с кейсом.

Очень удачный пример недавно был в Кировоградской области – в Долинской общине. Еще при советском союзе там появился целый недостроенный микрорайон для работников промышленного предприятия. Так они и стояли десятилетиями, находясь в государственной собственности, – не было денег их приводить в порядок. Поэтому местные власти решили восстановить несколько из этих домов за счет местного бюджета – взяли их на баланс коммунальной собственности, достроили и предоставили ключи от квартир нашим военнослужащим.

То есть для решения вопроса недостроев нужно более активно привлекать ОМС – они лучше понимают, как развивать собственную территорию. А привлечение к принятию решений гражданского общества делает этот процесс более эффективным. В контексте строительной инициативы Долинского общества Верховная Рада недавно приняла законопроект №10202, который дает исполнительным органам ОМС полноценное право на заказ ремонта или комплексного восстановления объектов социальной и производственной инфраструктуры, а также жилых домов. Это один из вариантов решения проблемы.

В то же время самый эффективный способ решить эту проблему – не допускать появления долгостроев. Некоторые шаги в этом направлении уже реализовали, когда приняли закон 2518-IX "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Он обязывает девелопера регистрировать специальное имущественное право на объекты, которые будут построены в будущем (МОН), в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Без этого застройщик не вправе продавать будущие квартиры. В настоящее время в нем зарегистрировано около 100 МОН.

Специальное имущественное право – разновидность имущественного права, позволяющего инвесторам владеть и распоряжаться объектом незавершенного строительства. До сегодняшнего дня застройщики в Украине не регистрировали такое право в госреестрах, что приводило к коррупционным схемам, обману людей, которые вкладывают свои средства в строительство, а также к повторной продаже одного и того же жилья.

Впрочем, здесь важно подчеркнуть, что нечестный застройщик в большинстве случаев играет в паре с недобросовестным чиновником и местными властями. Поэтому чем меньшее участие последние будут принимать в процессах получения разрешительной документации, тем больше шансов на то, что масштабы непорядочности первых будут уменьшаться. Уже три года работает Единая государственная электронная система в сфере строительства (ЕГЭСС), антикоррупционный эффект которой составляет 1,5 млрд гривен в год.

Нам нужны четкие, прозрачные правила игры на первичном рынке с максимальной цифровизацией всех процессов в градостроительной сфере. Цифровой след в системе, форматно-логический контроль проверки поданной документации в ЕГЭСС, максимальная прозрачность процессов по принципу, когда в е-системе без помех можно просмотреть данные по объекту, заказчику, исполнителям, разрешительной документации, градостроительной документации и т.д. – это системные шаги, способные помешать появлению новых долгостроев.