К чему приведет создание рынка управления жилищным фондом
Услуги по управлению домами могут подорожать на 10-50%. Денег на капремонты жилфонда у местных властей нет, об этом стоит честно сказать
Повышение цен на газ, рост тарифов на отопление, водоотвод и другие, поставляемые монополистами услуги - лишь часть роста расходов людей на "коммуналку". Еще одна волна увеличения цен заложена в инициативах по отказу государства от регулирования услуг по управлению домами. По этой причине, в зависимости от здания рост цен в рыночных условиях может составить от 10 до 50%, уверен Дмитрий Шостя.
Недавно Минрегионстрой обнародовал законопроект "О жилищно-коммунальных услугах", одним из положений которого предполагается создание свободного рынка услуг по управлению жилищным фондом. Предполагается, что документ даст возможность совладельцам многоквартирного дома самостоятельно определять управляющего дома, сменить ЖЭК в случае его неудовлетворительной работы. По словам представителей министерства, фактически законопроект предполагает отказ от государственного регулирования тарифов на услуги ЖЭКов и внедрение механизмов "реального управления своим жильем".
О чем идет речь на самом деле? По сути - о новом повышении тарифов, которое, к тому же, вынуждены будут инициировать сами граждане. И вот почему.
Во-вторых, для эффективного управления жилым фондом в структуру тарифа на законодательном уровне должна быть включена составляющая капитальных затрат, чего сегодня нет. Как для коммунальных ЖЭКов, так и для частных управляющих структур (кроме жилищно-строительных кооперативов) тариф, устанавливаемый местными органами власти, не предполагает расходов на капитальные ремонты и реконструкции зданий.
До сегодняшнего дня этот вопрос остается неурегулированным преимущественно по политическим причинам. Капитальные затраты - плавающая составляющая. Она зависит от возраста дома, ветхости строительных конструкций, насыщенности инженерными коммуникациями, и многих других факторов. Соответственно, расчет этого показателя по каждому зданию должен быть индивидуальным. Но, в любом случае, это дополнительные расходы жильцов. В итоге выходит от 10% до 50% к существующему тарифу за содержание дома.
По существующему законодательству, прежде чем передать здание на баланс организации жильцов, город за бюджетные средства должен провести там капитальный ремонт. По факту этого не происходит, и - нужно это признать - в ближайшие годы массово происходить не будет. Более того, рано или поздно встанет вопрос о том, почему муниципалитет должен финансировать ремонт зданий, фактически являющихся собственностью самих жильцов (ведь большинство квартир давно приватизированы). Опустим здесь аргументы о том, что ранее это была коммунальная собственность. В условиях глобального дефицита бюджетных ресурсов никто не поможет жителям домов кроме них самих.
На практике это приведет к необходимости искать дополнительное финансирование для "стартовых" ремонтных работ, а также для текущих капвложений для поддержания здания в нормальном состоянии. По большому счету, только такие условия тарифообразования для управляющих компаний можно считать рыночными.
Что могло бы сделать государство вместо полной компенсации ремонтов?
В первую очередь - предоставить организациям жильцов льготное кредитование на эти цели с частичной компенсацией процентов банку или без таковой (например, за счет финансирования исключительно через госбанки). Также можно организовывать и финансировать программы для грант-менеджеров, которые будут впоследствии готовить предложения и получать финансирования от отечественных и международных неправительственных организаций.
Привлекать инвесторов, которые после реконструкции гарантированно получат дом в управление и будут постепенно возвращать вложенные ресурсы - сегодня достаточно рискованное предприятие. Ведь, по большому счету, объединению жильцов предоставлены достаточно широкие права по отзыву и смене управителя. Поэтому все кредитные риски все же должны нести сами жильцы. Хотя, конечно, к этому они сегодня вряд ли готовы.
Положительным моментом рыночного ценообразования на услуги по управлению жилым фондом будет осознание жильцами своего влияния на содержание своего имущества. А вынужденное увеличение тарифов (по сути, в рамках договорных отношений между конкретным домом и конкретным управителем) приведет к более тщательному контролю над использованием средств. А значит - к повышению ответственности всех сторон и улучшению качества жизни.
О чем идет речь на самом деле? По сути - о новом повышении тарифов, которое, к тому же, вынуждены будут инициировать сами граждане. И вот почему.
Во-вторых, для эффективного управления жилым фондом в структуру тарифа на законодательном уровне должна быть включена составляющая капитальных затрат, чего сегодня нет. Как для коммунальных ЖЭКов, так и для частных управляющих структур (кроме жилищно-строительных кооперативов) тариф, устанавливаемый местными органами власти, не предполагает расходов на капитальные ремонты и реконструкции зданий.
До сегодняшнего дня этот вопрос остается неурегулированным преимущественно по политическим причинам. Капитальные затраты - плавающая составляющая. Она зависит от возраста дома, ветхости строительных конструкций, насыщенности инженерными коммуникациями, и многих других факторов. Соответственно, расчет этого показателя по каждому зданию должен быть индивидуальным. Но, в любом случае, это дополнительные расходы жильцов. В итоге выходит от 10% до 50% к существующему тарифу за содержание дома.
По существующему законодательству, прежде чем передать здание на баланс организации жильцов, город за бюджетные средства должен провести там капитальный ремонт. По факту этого не происходит, и - нужно это признать - в ближайшие годы массово происходить не будет. Более того, рано или поздно встанет вопрос о том, почему муниципалитет должен финансировать ремонт зданий, фактически являющихся собственностью самих жильцов (ведь большинство квартир давно приватизированы). Опустим здесь аргументы о том, что ранее это была коммунальная собственность. В условиях глобального дефицита бюджетных ресурсов никто не поможет жителям домов кроме них самих.
На практике это приведет к необходимости искать дополнительное финансирование для "стартовых" ремонтных работ, а также для текущих капвложений для поддержания здания в нормальном состоянии. По большому счету, только такие условия тарифообразования для управляющих компаний можно считать рыночными.
Что могло бы сделать государство вместо полной компенсации ремонтов?
В первую очередь - предоставить организациям жильцов льготное кредитование на эти цели с частичной компенсацией процентов банку или без таковой (например, за счет финансирования исключительно через госбанки). Также можно организовывать и финансировать программы для грант-менеджеров, которые будут впоследствии готовить предложения и получать финансирования от отечественных и международных неправительственных организаций.
Привлекать инвесторов, которые после реконструкции гарантированно получат дом в управление и будут постепенно возвращать вложенные ресурсы - сегодня достаточно рискованное предприятие. Ведь, по большому счету, объединению жильцов предоставлены достаточно широкие права по отзыву и смене управителя. Поэтому все кредитные риски все же должны нести сами жильцы. Хотя, конечно, к этому они сегодня вряд ли готовы.
Положительным моментом рыночного ценообразования на услуги по управлению жилым фондом будет осознание жильцами своего влияния на содержание своего имущества. А вынужденное увеличение тарифов (по сути, в рамках договорных отношений между конкретным домом и конкретным управителем) приведет к более тщательному контролю над использованием средств. А значит - к повышению ответственности всех сторон и улучшению качества жизни.
Дмитрий Шостя,
руководитель отдела продаж ЖК Park Stone
Хотите стать колумнистом LIGA.net - пишите нам на почту. Но сначала, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими требованиями к колонкам.
Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут не совпадать с позицией редакции LIGA.net
